广东省湛江市霞山区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）湛霞法民二初字第117号

原告李春飞。

委托代理人陈伟雄，广东民赐律师事务所律师。

被告湛江市好创房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区xx路xx号。

法定代表人黄壮强，董事长。

委托代理人黄江辉，广东尚诺律师事务所律师。

第三人李加宝。

原告李春飞诉被告湛江市好创房地产开发有限公司（以下简称好创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依被告好创公司的申请，通知李加宝作为第三人参加诉讼,并组成合议庭，于同年10月9日及12月11日两次公开开庭进行了审理。原告李春飞的委托代理人陈伟雄，被告好创公司的委托代理人黄江辉到庭参加诉讼，第三人李加宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李春飞诉称，2014年4月，原告以李加宝的名义与被告签订《澳华花园商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告向被告购买位于湛江市霞山区xx路xx号澳华花园xxxx号商品房（以下简称xxxx房），建筑面积为93.07㎡，总房价为68.4995万元。签订《认购书》前，被告售楼人员要求原告向其支付购房定金10万元，被告收到定金后，向原告开出收据，并要求原告在《认购书》上签名。事后，原、被告就《商品房买卖合同》及《补充协议》所涉及诸多条款无法达成一致意见，导致无法正式签约。原告在看房过程中，对澳华花园感兴趣，自己因无钱购房本人又在霞山南站工作，在被告售楼人员的无须本人到场签字，只须有你弟弟身份证复印件，你可以代你弟弟签名，借你弟弟名字购房的建议后，原告便以弟弟李加宝的名字与被告签订《认购书》。当李加宝得知胞姐以其名义签订《认购书》后，即提出反对，不予追认，因其不看好xxxx房的位置，也不想因该买房而占用自己的购房指标。因此，请求法院判令被告向原告退还购房定金10万元，并由被告承担诉讼费用。

被告好创公司辩称，首先，原告不具有本案诉讼主体资格；其次，虽然原告与被告签订的《认购书》未经第三人授权和追认，但已形成表见代理，且第三人已履行缴交购房定金义务；最后，被告不存在违约情形，原告主张被告向其退还购房定金没有事实和法律依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。

原告李春飞在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为：

1、李春飞身份证明1张，证明原告的主体资格；

2、《收款收据》1份，证明李春飞交了10万元；

3、《认购书》1份，证明李春飞以李加宝的名义与被告签订《认购书》;

4、《声明书》1份，证明认购款是李春飞缴交，这个行为李加宝事后没有追认和承认；

5、李加宝身份证明1份，证明李加宝的身份情况。

经庭审质证，对原告李春飞上述证据材料，被告好创公司有如下质证意见：对证据1-3及证据5的真实性均无异议，但对关联性均有异议；对证据4的真实性、关联性及所要证明的事实有异议。

被告好创公司在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为：

1、《企业法人营业执照》1张；

2、《组织机构代码证》1张；

3、法定代表人身份证明书1张；

上述3组证据证明被告的诉讼主体适格；

4、《商品房预售许可证》1张，证明涉案商品房依法可以进行预售；

5、建设银行存款凭条1张；

6、《认购书》1份；

上述2组证据证明李加宝向被告传真了其缴交了购房定金10万元的凭证，并与被告签订《认购书》；

7、《澳华花园交款通知书》1张；

8、《收款收据》1张；

上述2组证据证明李加宝向被告缴交了购房定金10万元。

经庭审质证，对被告好创公司上述证据材料，原告李春飞认为：对所有证据材料的真实性及关联性均无异议，对其所要证明的事实有异议。

第三人李加宝没有提供证据材料。

本院对原告李春飞上述证据材料审核认定如下：因被告对证据1及证据5的真实性无异议，该2组证据是本案原告及第三人的身份证复印件，本院予以确认其关联性及合法性；因被告对证据2及证据3的真实性无异议，该2组证据是关于涉案xxxx房的认购约定及支付的定金，本院确认其关联性；证据4有其声明人李加宝的认可，本院确认其合法性、真实性及关联性。

本院对被告好创公司上述证据材料审核认定如下：因原告对被告所有证据材料的真实性及关联性均无异议，本院确认被告所有证据材料的真实性及关联性，证据1-5均由权力机关（单位）作出，本院也确认其合法性。

经审理查明，2014年4月11日,李春飞用李加宝的名义与好创公司签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的xxxx房，xxxx房建筑面积93.07㎡，套内建筑面积75.56㎡，销售单价9065.58元/㎡，总房款684995元。乙方在签订《认购书》之日向甲方支付定金10万元，第一期乙方于2014年5月11日前支付38.499万元（含定金）并签订《广东省商品房买卖合同》，余款30万元于2014年6月11日前付清或办理银行按揭。若乙方未能在约定的期限内与甲方签订《广东省商品房买卖合同》，甲方有权没收乙方的购房定金。好创公司在《认购书》中的甲方处签名盖章，李春飞在《认购书》中的乙方处签上“李加宝”的名字。签订《认购书》 的同日，好创公司法定代表人黄壮强的在建设银行的账户收到购xxxx房定金10万元。对该10万元购房定金，李春飞称是其支付，好创公司则辩称是李加宝通过他人作为李加宝的购房定金存入。好创公司在收到10万元定金后，同日开出《收款收据》，写明收到李加宝交来澳华花园xxxx房定金10万元，并将该《收款收据》交给李春飞收执。2014年6月30日，李加宝作出《声明书》，内容为“近日，我发现我家姐李春飞利用我的名字与澳华花园发展商签订虚假商品房认购书，以我的名字支付定金，严重侵犯我的合法权益。对此，我严重声明如下：李春飞虽以我的名字与好创公司签订商品房认购书，但与我没有任何关系，我没有授权，也没有追认。由此，造成的民事、经济等任何纠纷，与我无关。特此声明！”同日，李春飞提起本案诉讼。诉讼中，好创公司以李加宝为被告提起反诉。2014年10月23日，好创公司申请撤回反诉，本院同日作出（2014）湛霞法民二初字第117号《民事裁定书》，裁定准许好创公司撤回反诉。此后，好创公司于2014年10月24日以李加宝为被告向本院提起（2014）湛霞法民二初字第200号诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年4月11日订立的《认购书》；2、确认原告收取被告的10万元购房定金不予退还；3、本案的诉讼费用由被告承担。

另查明，xxxx房所在的澳华花园于2014年4月3日取得商品房预售许可证。被告李春飞系第三人李加宝的胞姐。

本院认为，本案的主要争议焦点是李春飞与好创公司签订《认购书》的行为是否构成表见代理。签订《认购书》时，李春飞及李加宝均具有完全民事行为能力。在没有李加宝授权的情况下，李春飞擅自借用李加宝的名字与好创公司签订《认购书》。在签订《认购书》后，好创公司的法定代表人黄壮强在建设银行的账户收到《认购书》约定的购房定金10万元。因该10万元是通过现金存入，根据现有证据，无法确认存入黄壮强在建设银行账户的10万元是李加宝本人或李加宝授权他人所为。好创公司在庭审中也确认该10万元不是李加宝本人存入。且好创公司在收到10万元定金后，开出的《收款收据》并不是交由李加宝，而是交由李春飞收执。事后，李加宝作出《声明书》，明确表示对李春飞借用其名字与好创公司签订《声明书》的行为不予追认。由此可见，李加宝对李春飞与好创公司签订《认购书》的整个过程没有参与的行为及意思表示，在签订《认购书》后，李加宝也没有履行《认购书》义务的行为及追认的意思表示，故李春飞与好创公司签订《认购书》的行为不构成表见代理，应为无权代理，《认购书》属效力待定的合同。本案中，李加宝已明确表示，对李春飞的无权代理行为不予认可，故《认购书》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，《认购书》对李加宝不发生效力，因此产生的责任，应由李春飞承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，李春飞为了其他目的，擅自借用胞弟的名义与好创公司签订《认购书》。签订《认购书》后又不依约履行合同义务，致使好创公司未能将xxxx房及时出售，可得收益未能及时获得。李春飞违背诚实信用原则，对造成《认购书》无效，依法应承担相应的民事责任。好创公司在签订《认购书》过程中不尽谨慎审查义务，轻信李春飞所言，对造成《认购书》无效也有一定的过错，依法也应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因李春飞及好创公司双方在认购涉案房屋时均有过错，应当各自承担相应的责任，由好创公司返还购房定金7万元给李春飞，而对李春飞主张好创公司返还购房定金超出7万元部分的则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十八条第一款及第五十八条的规定，判决如下：

一、被告湛江市好创房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告李春飞返还购房定金7万元。

二、驳回原告李春飞的其他诉讼请求。

案件受理费2300元（原告已预付），由原告李春飞负担1150元，被告湛江市好创房地产开发有限公司负担1150元。被告湛江市好创房地产开发有限公司负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告李春飞。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉壮，并提出副本一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。

审  判  长  黄王金

审  判  员  黄细曼

人民陪审员  梁钟和

二0一五年一月四日

书  记  员  冉晓璇

附相关法律文书

《中华人民共和国合同法》

第五条                  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条                  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第四十八条第一款  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
　　第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。