【内容摘要】银行和地产企业之间的关系经常暧昧不清，银行是地产企业资金的主要来源，反过来地产企业是银行收益的重要渠道之一，归根结底双方之间是利益关系，所以一旦双方出现利益纷争，利益“和平”将不复存在，法律“战争”的硝烟弥漫二者之间，谁才是最后的赢家，合法行为才是制胜武器。 

一、案情回顾——战争火线 

    2006年，李某向某地产公司购买房屋，并向某银行申请贷款，由地产公司为李某提供阶段性连带责任保证担保，三方签订了个人抵押贷款合同。合同中约定：合同签订后，抵押人应会同贷款人或委托贷款人到有关登记部门办理抵押物的抵押登记手续，抵押登记费用由抵押人承担；合同各方相互发出与该合同有关的通知、要求，应以书面方式做出，发送至合同列出的有关方的地址或传真。意即李某在具备条件时应当会同银行办理抵押登记手续，解除地产公司的阶段性保证担保责任；三方之间的业务往来应当以书面形式做出并按约定方式送达对方。房屋建成后，地产公司于2007年3月份和5月份分别将李某的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付银行。2008年9月份，地产公司收到了银行发来的《督促履行保证责任通知书》，其主要内容是告知地产公司，李某已经若干期未按照约定履行还款义务，要求地产公司承担保证责任。地产公司收到通知书后，回函称我方已将李某的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付你方，已经履行完毕合同约定之义务，阶段性连带保证责任期限已经届满，至于保证和抵押担保没有续接上是你方过错造成的，我方不应当再承担保证责任。然而，银行并未理会地产公司的回函，并于2008年10月份将刘某的全部欠款自地产公司保证金账户中扣走，并向地产公司发出了《履行保证责任确认书》。地产公司不服，向法院提起诉讼要求银行返还扣划的资金及相应利息。

二、辩争理由——各自利器 

    双方之间争议的焦点在于地产公司的阶段性保证担保责任何时解除。 

地产公司一审、二审主张基本一致，即坚持认为自己已经依约将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付银行，以供银行和李某办理抵押登记手续，但是银行一直拖延办理抵押登记手续才客观上造成了己方阶段性保证担保责任并未解除，但是这种情况的出现是银行怠于行使权利造成的，应由其承担相应的不利后果，银行坚持认为根据三方签订的合同，地产公司自愿为借款人的借款提供连带保证责任，保证期限为设立抵押、办理抵押登记之日止。现在借款人并没有办理抵押登记，也没有要求或委托被告办理抵押登记，房屋抵押并未生效，而保证人地产公司保证责任的解除是以债务人提供有效物的担保为前提的，所以地产公司仍应当承担连带保证责任。在二审时，银行增加提出根据京建交（2007）745号文件，市房屋权属登记事务中心自2007年7月起逐步将其负责的商品房项目预售登记、权属登记等业务移交至项目所在区县建委办理，涉案房屋抵押登记业务于2008年4月转至朝阳区房管局，故在前述期间涉案房屋的抵押登记业务暂不能办理，后该房屋于2008年8月被依法查封致使不能办理抵押登记。一审法院未查清案件事实，未按合同约定认定办理抵押登记事宜为李某本人义务，未考虑未能有效设定抵押的主、客观因素，将地产公司转交房屋所有权证和土地使用权证视为其保证责任的解除，有违借款合同约定。 

三、法院判决——战争结果 

    一、二审法院一致认为，银行怠于行使自己的权利，应自行承担相应的后果，应依法返还地产公司资金及相应的利息。 

四、明法析理——硝烟散尽 

    银行和地产公司“蜜月”之时，很多操作并不太规范：要么地产公司久拖不办权属证书，使抵押登记成空中楼阁；要么地产公司将权属证书交付购房人，致使抵押登记无法办理；要么银行取得权属证书后，久拖不办，致使地产公司保证责任扩大等。当出现纷争时，双方都看似理由充分，但若行为不合法，败诉则是必然。具体到本案，则属于上述第三种情况，银行在取得权属证书后，并没有证据证明其通知借款人办理抵押登记手续。在这种情况下，地产公司是否仍旧承担继续承担阶段性连带保证责任成为双方争辩焦点。 

    何谓阶段性连带保证责任担保，通俗的将就是地产公司为购房人的个人住房贷款在未办妥房屋抵押登记手续之前向银行提供连带保证责任担保，在办妥抵押登记手续后，该连带保证责任解除。阶段性保证担保责任条款在借款合同中的约定实际上一种附条件的民事法律行为，该条件的成就与否直接关系到地产公司责任的解除与否。 

    何谓附条件的民事法律行为，是指以未来的不确定的事实的发生或者不发生作为民事法律行为生效或者失去效力的限制条件的法律行为。条件包括停止条件和解除条件，二者的不同之处在于条件发生之时，法律行为发生效力还是法律行为失去效力。

本案中，抵押登记手续的办妥是地产公司连带责任保证担保义务解除的前提条件，因此，阶段性保证担保责任条款在借款合同中的约定实际上一种附解除条件的民事法律行为，即如果借款人和银行之间的抵押登记手续办理完毕，则地产公司的连带责任保证担保义务解除。那么按照这种逻辑，本案中借款人和银行之间的抵押登记手续并没有办理，地产公司的担保义务并没有解除，为何法院还要判决要求银行返还扣划地产公司的资金呢？其实，因为条件的成就与否对于双方当事人都具有利益，当事人对于条件的成就与否不应附加其他因素来阻止、拖延或者促成条件的发生，否则视为条件成就。本案中，在地产公司将相关证件交付银行之后，银行负有作为义务积极督促借款人办理抵押登记手续，以在合理期限内解除地产公司的担保责任，但是银行却在相当长的时间内未督促借款人办理抵押登记手续，既是对自己权利的怠于行使，亦延长了地产公司的担保期限，客观上损害了地产公司的利益，并使银行获得了担保利益。因此，银行的这种拖延行为已经客观上阻止、拖延了条件的成就，应当视为条件已经成就，地产公司连带保证责任担保义务已经解除，故其扣划地产公司的资金应当依法予以返还。 

    阶段性连带保证担保责任担保方式是普遍存在于借款人、银行和地产公司之间的一种担保方式，阶段性担保期间何时届满常常在借款人逾期还款被诉时成为银行和地产公司出现纠纷的焦点，本案的意义在于明确了负有作为义务的银行在不作为导致抵押登记手续未办理的情形属于阻止条件成就的行为，此时可以视为条件成就而解除地产公司的连带责任担保义务。 

综上，一、二审的处理结果是正确的。